Рынок стоит: интервью завкафедрой экономики ИЭМ Дмитрия Хлопцова РИА "Томск" о тенденциях в сфере недвижимости
Рынок коммерческой недвижимости замер минимум до октября - около 30% собственников в I квартале 2022 года сняли объявления о продаже коммерческой недвижимости в Томске – отдавать даром и без того дешевые "квадраты" они не готовы, и куда вложить деньги – неясно. Об этих изменениях, а также о тенденциях на рынке жилой недвижимости рассказал РИА Томск завкафедрой экономики Института экономики и менеджмента ТГУ Дмитрий Хлопцов.
Он уточнил, что по данным на апрель 2022 года, на продажу в Томске было выставлено 878 объектов коммерческой недвижимости, их общая площадь составила свыше 360 тысяч "квадратов", сумма ожидаемой выручки – 11,2 миллиарда рублей. 47% объявлений – это торговые площади, что объясняется постковидной тенденцией снижения посещаемости торговых центров. Меньше всего (23%) томские бизнесмены продают складские помещения, что также связано с развитием онлайн-покупок.
Дмитрий Хлопцов, завкафедрой Института экономики и менеджмента Томского госуниверситета
"В 2022 году цифра объявлений о продаже коммерческой недвижимости в Томске снизилась. Никто ничего не покупает и не продает, 30% собственников сняли объявления – они не знают, куда вложить те деньги, которые получат. Купить доллар или евро – зачем? Купить лекарства впрок и ими спекулировать – тоже слишком рискованно. Поехать за границу и что-то купить – это вообще сейчас полный абсурд. Я не предполагаю, что что-то в нашей экономике кардинально изменится до октября", – сказал Хлопцов.
Продать, как в 1999-м
По его словам, за последние 10 лет в Томске цены на коммерческую недвижимость – офисы, производственно-складские помещения и торговые залы – почти не изменилась. Средняя цена на офисы в 2022 году составила 41 004 рубля за "квадрат" (42 126 рублей в 2010 году), на производственно-складские – 15 тысяч за квадратный метр (14 тысяч – в 2010-м), на торговые – 56 тысяч за "квадрат" (50 тысяч – в 2010 году).
"Это значит, что те, кто вложился тогда, потеряли очень существенно. Собственники сегодня более прижимисты и сидят на паузе, цены не выросли за 10 лет, а если продавать, то надо снизить цену на 30%, а это получается до уровня 1999 года, а зачем? И что ты с этими копейками будешь делать? Сдать в аренду дешево – тоже никому не нужно ", – сказал эксперт.
Хлопцов считает, что к стагнации рынка коммерческой недвижимости в Томске привело отсутствие серьезных инвестиций в строительство таких объектов. После того как в 2008 году банки в регионах потеряли самостоятельность, получить кредиты на стройку в центральных офисах в Москве стало сложнее, строить перестали, только покупают и продают. За последние годы в Томске местными предпринимателями не построено практически ни одного значимого крупного проекта в области коммерческой недвижимости.
С арендой не слаще
Что касается аренды коммерческих помещений в Томске, то тут тоже без особых изменений и перспектив. В апреле 2022 года собственники сдавали в аренду 811 объектов, это 160 тысяч квадратов, то есть в два раза меньше по площади, чем на продажу. Средний ценник на аренду офисов в 2022 году составляет 479 рублей за квадрат (411 – в 2010 году), на производственно-складские помещения – 185 рублей (134 – в 2010 году) и на торговые – 671 рубль (531 – в 2010 году).
"Если говорить об офисах, то они в Томске не пустеют. Если это связывать с последним уходом иностранных компаний из России, то в этом плане Томск никогда не был Меккой иностранных арендаторов, иностранных собственников и бизнесменов. Поэтому уход иностранных компаний из РФ сильно сказывается только в столице. Для нас эта стабильность даже весьма положительна, в Томске нет потрясений", – сказал эксперт.
Индивидуальные дома в пригороде Томска дешевле квартир
Что касается стоимости квадратного метра индивидуального жилья в пригороде Томска, она на 20 тысяч рублей ниже, чем "квадрат" квартиры. Однако рост спроса на такие дома тормозят опасения покупателей лишиться "городского" комфорта, об этом РИА Томск рассказал завкафедрой Института экономики и менеджмента ТГУ, директор бюро оценки недвижимости "ТОККО" Дмитрий Хлопцов.
"Мы только что оценивали дом для выкупа в Зональной Станции. Отличный дом, 150 квадратных метров, с шикарной отделкой, с коммуникациями, с мебелью. Цена за квадратный метр – 60 тысяч рублей. Квартира в той же Зональной Станции стоит 80 тысяч за "квадрат", – сказал Хлопцов.
Однако спрос на индивидуальное жилье тормозит отсутствие привычного комфорта квартир. По мнению эксперта, люди отвыкли жить в частных домах. Ведь их надо обслуживать исключительно собственными силами.
"В многоэтажках есть ТСЖ или УК. И все коммунальные вопросы решают они, как – это иной вопрос. Но в частном доме все придется делать самостоятельно: зимой снег убирать, крышу чистить, решать вопросы с водопроводом и так далее. Все самому. Горожане к этому не привыкли, их проблемы решают управляющие компании", – считает Хлопцов.
Эксперт уверен, когда возле Томска возникнет загородный поселок с хорошей управляющей компанией, которая будет заниматься всеми бытовыми вопросами собственников индивидуальных домов, тогда у томичей и повысится интерес к такому жилью. Это же приведет к уравниванию цен с квартирами.
Не под ключ, а по заказу
Хлопцов отметил, что запрос на частные дома резко возрос во время пандемии, весной-летом 2020 года. В то время риелторы могли продать такое жилье на 60% дороже.
Но когда томичи поняли, что хорошего комфортного загородного жилья не так уж и много, а уединиться можно и в своих квартирах, интерес снова снизился. Следствием этого стало то, что застройщики перестали возводить в пригороде дома "под ключ" для будущей продажи. Компании переключились на удовлетворение индивидуальных запросов, то есть на стройку по заказу.
"Сначала был принцип "Строим и продаем". Затем компании поняли, что это невыгодно. И они перешли к принципу "Выбрал, оплатил? Тогда строим!" – отметил Хлопцов.
Комментируя тему стоимости аренды квартир, Хлопцов уточнил, что средняя стоимость аренды небольших квартир в Томске составляет 10-15 тысяч рублей в месяц. И в настоящее время нет условий для ее повышения. Поскольку за последние годы из-за дешевой ипотеки горожане приобрели много однокомнатных квартир в качестве инвестиционных вложений и фактически стали использовать их для сдачи в аренду. Следовательно, рынок аренды сейчас перенасыщен предложением.
Источник: РИА Томск
Он уточнил, что по данным на апрель 2022 года, на продажу в Томске было выставлено 878 объектов коммерческой недвижимости, их общая площадь составила свыше 360 тысяч "квадратов", сумма ожидаемой выручки – 11,2 миллиарда рублей. 47% объявлений – это торговые площади, что объясняется постковидной тенденцией снижения посещаемости торговых центров. Меньше всего (23%) томские бизнесмены продают складские помещения, что также связано с развитием онлайн-покупок.
Дмитрий Хлопцов, завкафедрой Института экономики и менеджмента Томского госуниверситета
"В 2022 году цифра объявлений о продаже коммерческой недвижимости в Томске снизилась. Никто ничего не покупает и не продает, 30% собственников сняли объявления – они не знают, куда вложить те деньги, которые получат. Купить доллар или евро – зачем? Купить лекарства впрок и ими спекулировать – тоже слишком рискованно. Поехать за границу и что-то купить – это вообще сейчас полный абсурд. Я не предполагаю, что что-то в нашей экономике кардинально изменится до октября", – сказал Хлопцов.
Продать, как в 1999-м
По его словам, за последние 10 лет в Томске цены на коммерческую недвижимость – офисы, производственно-складские помещения и торговые залы – почти не изменилась. Средняя цена на офисы в 2022 году составила 41 004 рубля за "квадрат" (42 126 рублей в 2010 году), на производственно-складские – 15 тысяч за квадратный метр (14 тысяч – в 2010-м), на торговые – 56 тысяч за "квадрат" (50 тысяч – в 2010 году).
"Это значит, что те, кто вложился тогда, потеряли очень существенно. Собственники сегодня более прижимисты и сидят на паузе, цены не выросли за 10 лет, а если продавать, то надо снизить цену на 30%, а это получается до уровня 1999 года, а зачем? И что ты с этими копейками будешь делать? Сдать в аренду дешево – тоже никому не нужно ", – сказал эксперт.
Хлопцов считает, что к стагнации рынка коммерческой недвижимости в Томске привело отсутствие серьезных инвестиций в строительство таких объектов. После того как в 2008 году банки в регионах потеряли самостоятельность, получить кредиты на стройку в центральных офисах в Москве стало сложнее, строить перестали, только покупают и продают. За последние годы в Томске местными предпринимателями не построено практически ни одного значимого крупного проекта в области коммерческой недвижимости.
С арендой не слаще
Что касается аренды коммерческих помещений в Томске, то тут тоже без особых изменений и перспектив. В апреле 2022 года собственники сдавали в аренду 811 объектов, это 160 тысяч квадратов, то есть в два раза меньше по площади, чем на продажу. Средний ценник на аренду офисов в 2022 году составляет 479 рублей за квадрат (411 – в 2010 году), на производственно-складские помещения – 185 рублей (134 – в 2010 году) и на торговые – 671 рубль (531 – в 2010 году).
"Если говорить об офисах, то они в Томске не пустеют. Если это связывать с последним уходом иностранных компаний из России, то в этом плане Томск никогда не был Меккой иностранных арендаторов, иностранных собственников и бизнесменов. Поэтому уход иностранных компаний из РФ сильно сказывается только в столице. Для нас эта стабильность даже весьма положительна, в Томске нет потрясений", – сказал эксперт.
Индивидуальные дома в пригороде Томска дешевле квартир
Что касается стоимости квадратного метра индивидуального жилья в пригороде Томска, она на 20 тысяч рублей ниже, чем "квадрат" квартиры. Однако рост спроса на такие дома тормозят опасения покупателей лишиться "городского" комфорта, об этом РИА Томск рассказал завкафедрой Института экономики и менеджмента ТГУ, директор бюро оценки недвижимости "ТОККО" Дмитрий Хлопцов.
"Мы только что оценивали дом для выкупа в Зональной Станции. Отличный дом, 150 квадратных метров, с шикарной отделкой, с коммуникациями, с мебелью. Цена за квадратный метр – 60 тысяч рублей. Квартира в той же Зональной Станции стоит 80 тысяч за "квадрат", – сказал Хлопцов.
Однако спрос на индивидуальное жилье тормозит отсутствие привычного комфорта квартир. По мнению эксперта, люди отвыкли жить в частных домах. Ведь их надо обслуживать исключительно собственными силами.
"В многоэтажках есть ТСЖ или УК. И все коммунальные вопросы решают они, как – это иной вопрос. Но в частном доме все придется делать самостоятельно: зимой снег убирать, крышу чистить, решать вопросы с водопроводом и так далее. Все самому. Горожане к этому не привыкли, их проблемы решают управляющие компании", – считает Хлопцов.
Эксперт уверен, когда возле Томска возникнет загородный поселок с хорошей управляющей компанией, которая будет заниматься всеми бытовыми вопросами собственников индивидуальных домов, тогда у томичей и повысится интерес к такому жилью. Это же приведет к уравниванию цен с квартирами.
Не под ключ, а по заказу
Хлопцов отметил, что запрос на частные дома резко возрос во время пандемии, весной-летом 2020 года. В то время риелторы могли продать такое жилье на 60% дороже.
Но когда томичи поняли, что хорошего комфортного загородного жилья не так уж и много, а уединиться можно и в своих квартирах, интерес снова снизился. Следствием этого стало то, что застройщики перестали возводить в пригороде дома "под ключ" для будущей продажи. Компании переключились на удовлетворение индивидуальных запросов, то есть на стройку по заказу.
"Сначала был принцип "Строим и продаем". Затем компании поняли, что это невыгодно. И они перешли к принципу "Выбрал, оплатил? Тогда строим!" – отметил Хлопцов.
Комментируя тему стоимости аренды квартир, Хлопцов уточнил, что средняя стоимость аренды небольших квартир в Томске составляет 10-15 тысяч рублей в месяц. И в настоящее время нет условий для ее повышения. Поскольку за последние годы из-за дешевой ипотеки горожане приобрели много однокомнатных квартир в качестве инвестиционных вложений и фактически стали использовать их для сдачи в аренду. Следовательно, рынок аренды сейчас перенасыщен предложением.
Источник: РИА Томск